Per questo 2024 l’incertezza dell’andamento dei tassi si prevede che possa continuare a condizionare negativamente il mercato immobiliare, anche perché le banche potrebbero continuare a restare “prudenti” nel concedere nuovi mutui.
Alla luce di questo andamento l’ultima legge di bilancio, per sostenere le erogazioni in calo, ha voluto spingere sulle garanzie dei mutui prima casa e non solo ha confermato, ma ha anche ampliato la platea dei potenziali beneficiari. Il governo del Centrodestra ha tenuto conto dei dati che nel passato hanno caratterizzato il mercato immobiliare in questo particolare segmento: i mutui garantiti sono stati in totale nel triennio 224.913, di cui 56.225 nel 2021, 109.048 nel 2022, 59.640 nel 2023.
Un mutuo su quattro cioè nel 2022 è stato stipulato a valere sulla garanzia dello Stato concessa dal “Fondo mutui prima casa”: 109.048 erogazioni su un totale di 420.126 finanziamenti secondo dati Istat e del Notariato. La percentuale è scesa notevolmente, intorno al 19% nel primo trimestre 2023.
Sta di fatto che il fondo di garanzia gestito da Consap ha funzionato bene ed è per questo che il governo ha assegnato ulteriori 282 milioni per il 2024.
In particolare la manovra di bilancio ha prorogato per un altro anno la garanzia potenziata all’80% sulla quota capitale del mutuo, introdotta a favore degli under 36 e quella del 50% rimasta in vigore per tutte le altre categorie. I requisiti sono che l’Isee sia inferiore a 40mila euro ed il mutuo inferiore a 250mila euro.
A seguito di emendamenti proposti dal network delle ottanta e più associazioni cattoliche “Ditelo sui tetti”, le famiglie numerose sono state inserite tra le categorie “prioritarie”, a cui si rivolge il Fondo prima casa: almeno tre figli e un Isee sotto i 40mila euro e la garanzia concedibile varia dall’80% al 90% della quota capitale a seconda del numero dei figli ed anche la soglia Isee sale in relazione alla composizione familiare. Purtroppo c’è da registrare che le agevolazioni fiscali, che erano state affiancate alla garanzia statale con il 2024 sono scadute. Le esenzioni dalle imposte di registro, ipotecarie, catastali e dell’imposta sostitutiva del mutuo, previste per gli under 36 non sono state confermate unitamente alla detraibilità del 50% dell’Iva per l’acquisto di case in classe A e B. Infatti la legge di Bilancio 2024 è intervenuta solo sui mutui prima casa, ampliando la garanzia statale rafforzata all’80% per queste compravendite. Ma non ha prorogato il resto della legge “Sostegni-bis”, che prevedeva, infatti, nella stessa norma dedicata ai mutui (l’articolo 64) anche altre misure.
Per il futuro poi tutto dipenderà da quello che deciderà l’istituto di Francoforte, la Bce, guidato da Christine Lagarde, che nell’ultima riunione in cui ha mantenuto invariato il costo del denaro, ha comunicato che il consiglio direttivo della BCE non ha discusso di tagli dei tassi, rimandando ogni scelta agli inizi del 2024 in virtù dei nuovi dati macro-economici.
Sta di fatto che in questo clima d’incertezza sia coloro che stanno pagando le rate di un mutuo in corso e che devono decidere se rinegoziarlo con la propria banca o surrogarlo con altro istituto, sia coloro che intendono contrarne uno nuovo per acquistare un’abitazione, stanno facendo il tifo affinché la BCE tagli al più presto i tassi ed il più possibile. Riccardo PEDRI
